裝修是酒店的靈魂。酒店的收益和利潤(rùn)直接關(guān)系到酒店的裝修周期。根據(jù)酒店的生命周期，我們可以分為準(zhǔn)備期、爬升期、成熟期和衰退期。

不同的生命周期表現(xiàn)出不同的特征。酒店怎么樣？

01

準(zhǔn)備期

中檔酒店的準(zhǔn)備期(裝修期)一般為6-8個(gè)月。準(zhǔn)備期雖然短，但卻是酒店的王牌。

短期內(nèi)。前期各項(xiàng)工作銜接良好，可以縮短工期，讓酒店提前開(kāi)業(yè)。不僅可以提前收取酒店，還可以降低裝修期間的租金成本。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看。準(zhǔn)備期是把設(shè)計(jì)放到地面上的過(guò)程，是決定后期保費(fèi)價(jià)格的最重要因素之一。

如何在保證質(zhì)量的前提下，有效縮短備考周期？

熟悉酒店注冊(cè)流程和標(biāo)準(zhǔn)。

酒店正式開(kāi)業(yè)前，需要辦理各種證件，其中消防證和特批行業(yè)證最慢，最貴。這兩個(gè)證書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)和要求因地而異。站立前，需要到當(dāng)?shù)亟值擂k事處和住建局了解詳情和手續(xù)。

只有做足功課，酒店才能合法開(kāi)業(yè)。否則，酒店很有可能會(huì)因?yàn)樽C件不規(guī)范而不得不推遲試運(yùn)營(yíng)，從而影響酒店的整體回報(bào)。

裝修技術(shù)和環(huán)保材料可以直接縮短裝修周期。

拼裝技術(shù)可以直接縮短前期施工工期。比如家具和墻板都是工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品，直接安裝在酒店。生產(chǎn)好產(chǎn)品，現(xiàn)場(chǎng)安裝可以縮短傳統(tǒng)家具的生產(chǎn)周期。繪畫(huà)可以節(jié)省除塵和干燥的時(shí)間。

環(huán)保材料可以間接減少裝修房間的數(shù)量。酒店的地板和家具是甲醛的主要來(lái)源。如果投資者選擇環(huán)保地板、油漆、家具板，項(xiàng)目合并后氣味可以盡快消散，正常銷售周期會(huì)更早進(jìn)入。

可以節(jié)省工期的裝修技術(shù)和環(huán)保材料是未來(lái)酒店裝修的趨勢(shì)。裝修期間的租金成本也是重要的投資成本之一。在保證裝修質(zhì)量的前提下，縮短工期就是節(jié)省的收入或利潤(rùn)。

不同供應(yīng)商之間的無(wú)縫連接。

不同供應(yīng)商的管理能力是決定翻新周期的重要因素。酒店裝修涉及水電工程、木工、砌筑、消防等施工環(huán)節(jié)，以及采購(gòu)環(huán)節(jié)。如果把不同的板材拆分成不同的供應(yīng)商，拆分板材的成本可能會(huì)很低。但是，它需要相鄰項(xiàng)目之間的無(wú)縫鏈接。否則會(huì)影響整體裝修進(jìn)度，你得試試。

在裝修曲鋒公寓(福田新村店)的時(shí)候，為了省錢，我們選擇了惠州的一家窗戶供應(yīng)商。由于窗戶供應(yīng)商延遲交貨20天，后期瓦工無(wú)法批灰批漆，導(dǎo)致整個(gè)工程裝修工期延遲30-40天。

酒店裝修是個(gè)大工程。除了對(duì)比裝修周期，酒店裝修前還要考慮時(shí)間成本，時(shí)間對(duì)應(yīng)租金成本。

02

爬坡期(生長(zhǎng)期)

過(guò)了酒店準(zhǔn)備期，進(jìn)入爬坡期。一般酒店的爬坡周期是6-12個(gè)月。

爬坡期是酒店收益從0到N的過(guò)程，是對(duì)酒店整體容量的第一次正面考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)。什么因素決定了爬坡周期的長(zhǎng)短？

產(chǎn)品調(diào)整期。準(zhǔn)備期結(jié)束后，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要對(duì)酒店客房和公共區(qū)域進(jìn)行全面的驗(yàn)收、檢查、通風(fēng)和除臭，并完成客房運(yùn)營(yíng)中的所有項(xiàng)目。這些工作都是需要時(shí)間的，只有產(chǎn)品達(dá)標(biāo)后才能賣，尤其是1月初。

在線銷售渠道。

ht酒店入住率低的根本原因

除了客房面積，酒店的招牌和周邊設(shè)施也很重要。只有提前準(zhǔn)備好照片和酒店介紹，酒店才能快速投放到網(wǎng)上銷售渠道。

線下的渠道主要是會(huì)員和周邊企業(yè)客戶。

在試營(yíng)業(yè)前一個(gè)月，酒店可以招募并出售周邊商廈開(kāi)發(fā)公司的客戶，為酒店試營(yíng)業(yè)預(yù)留客源。前臺(tái)到崗后，重點(diǎn)是銷售前臺(tái)賣房的技巧和銷售會(huì)員卡的能力。

酒店試運(yùn)營(yíng)期間，需要提前制定活動(dòng)。除了銷售，還需要自媒體、推廣等宣傳活動(dòng)?？傊?，銷售和推廣要兩手抓，才能快速走出爬坡期。

人事招聘與培訓(xùn)。

員工不夠?qū)I(yè)，對(duì)酒店不熟悉，這是攀巖期間影響收入的重要原因。一般可以在酒店準(zhǔn)備期結(jié)束前一個(gè)月招聘店長(zhǎng)，后期陸續(xù)招聘管理崗和基層員工。

如果人員招聘到位，可以安排協(xié)助開(kāi)荒和培訓(xùn)。后期應(yīng)以培訓(xùn)為主。

03

秋天

緊接著酒店攀升期進(jìn)入結(jié)束后，酒店收入和利潤(rùn)的黃金成熟期。中國(guó)的收入和支出比衰退有明顯的優(yōu)勢(shì)。

一般成熟期在裝修后2-4年左右。這期間酒店裝修有優(yōu)勢(shì)，積累了一定數(shù)量的客戶，有利于酒店銷售。而且租金和人工成本都處于較低水平。

成熟期，酒店和職業(yè)經(jīng)理人如何趁熱打鐵？

不斷優(yōu)化酒店的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，多一分利潤(rùn)就多一分。酒店的收益曲線決定了酒店未來(lái)的利潤(rùn)會(huì)更低。在成熟期，單套房子提高10元均價(jià)的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于衰退期，成熟期提高10元均價(jià)產(chǎn)生的利潤(rùn)高于衰退期。因?yàn)樵谒ネ似?，保費(fèi)容量小，利潤(rùn)低。

儲(chǔ)備力量，拓展新店。

成熟期，是老板擴(kuò)張分店的最佳時(shí)機(jī)。一方面，酒店的收益會(huì)有最高的價(jià)值，老板有足夠的資金實(shí)力。另外，我對(duì)酒店投資有一定的了解和判斷。

儲(chǔ)備人才也是擴(kuò)大分支機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)，尤其是酒店的投資人創(chuàng)業(yè)。酒店品牌的核心在于人力和能力優(yōu)勢(shì)。如果酒店業(yè)主在成熟期通過(guò)實(shí)際項(xiàng)目篩選培養(yǎng)人才，可以給后期項(xiàng)目更多的選擇和信心。

雖然，今天基本不可能成為民族酒店品牌。但如果有專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還是有可能成為具有少數(shù)民族特色的區(qū)域性酒店品牌。當(dāng)然，老板除了培養(yǎng)人才，還需要找到合適的合作伙伴。

04

衰退時(shí)期

裝修第5-6年是酒店衰落期進(jìn)入。酒店在衰退期的收入和成本如下。

隨著裝修的老化，房間的平均價(jià)格很難提高。

酒店裝修是產(chǎn)品的核心因素之一。在裝修期的第5-6年，酒店裝修老化，老客房厭倦了酒店的美學(xué)和服務(wù)，以及鄰近新開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的酒店，這些客觀因素使得酒店客房的平均價(jià)格更難提高。

在不重新裝修的情況下，除非有有利的市場(chǎng)信息。例如，一個(gè)新的高速火車站建在酒店周圍，一個(gè)大型的城市會(huì)展中心，一個(gè)像上海和世博會(huì)這樣的體育熱潮出現(xiàn)了。否則，客觀上很難阻止收入和利潤(rùn)的急劇下降。

房租和人工成本的增加降低了酒店的利潤(rùn)率。

目前，市場(chǎng)上的物業(yè)租金每年都需要增加，一般在3%左右。同樣，人工成本也在逐年增加，在3%-5%之間。

在經(jīng)濟(jì)衰退期間，酒店利潤(rùn)嚴(yán)重下降，主要有兩種解決辦法。

轉(zhuǎn)學(xué)。

轉(zhuǎn)讓酒店所有股份。過(guò)戶價(jià)格由房產(chǎn)價(jià)值、裝修價(jià)值、決定

部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這樣適合資金有限的投資者，可以找到一些新的投資者進(jìn)行投資。先對(duì)酒店做一個(gè)估值，通過(guò)稀釋股權(quán)的方式保留酒店的股權(quán)。部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提是新老雙方都能找到可以接受的估值。

裝修。

部分翻新。適合資金實(shí)力有限的投資者，酒店不景氣時(shí)的利潤(rùn)在投資者接受范圍內(nèi)。

完全翻新。適用于財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)，與物業(yè)溝通較好的條件，如新合同的租賃期限、租金、增量等。因?yàn)?，一般?lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)衰退基本上就是物業(yè)合同到期的時(shí)候。衡量是否值得徹底翻新的唯一標(biāo)準(zhǔn)是投資回報(bào)。

酒店的生命周期是由裝修決定的。酒店在不同的裝修生命周期中遵循這一趨勢(shì)。每個(gè)酒店的實(shí)際情況不同，需要根據(jù)情況確定。

無(wú)論是部分裝修還是全部裝修，最好在裝修前與物業(yè)簽訂新的租賃合同。否則酒店無(wú)法承擔(dān)到時(shí)候不續(xù)約或者天價(jià)加租的后果。